Α.ΕΙΣΑΓΩΓΗ.
Η σχέση του νεοελληνικού κράτους με τα ακίνητα στην επικράτειά του είναι μια ιστορία ανειλικρίνειας, υπεκφυγών και αναποτελεσματικότητας. Είναι μια πλήρης απόδειξη της θεσμικής ισχνότητας και της κακοδαιμονίας που απορρέει από αυτήν.
Ξεκινώντας με την αμηχανία για τις εθνικές γαίες μετά το 1830 και καταλήγοντας το 2021 ως η μοναδική χώρα στην Ευρώπη χωρίς κτηματολόγιο, αυτή η αταξία είναι ο σημαντικότερος ίσως παράγοντας ανάσχεσης της μακροπρόθεσμης ανάπτυξης στην Ελλάδα. Μεγάλα συναφή κεφάλαια είναι η εκποίηση της εκκλησιαστικής περιουσίας και η διάθεση των ανταλλάξιμων ακινήτων στους πρόσφυγες του 1922.
Αυτή η θεμελιώδης έλλειψη υποδομής, κάνει αδύνατη την σοβαρή χωροταξική και πολεοδομική πολιτική. Χωρίς κτηματογράφηση και δασολόγιο είναι αδύναμη, στρεβλή και ελλιπής η χάραξη των αναπτυξιακών πολιτικών της χώρας. Διότι ελλείπουσας της υποδομής, όλος ο επιγενόμενος σχεδιασμός είναι εκ του προχείρου και βραχυπρόθεσμος.
Με τον ν. 2308/1995 ξεκίνησε η κτηματογράφηση κατ’ αρχήν των αστικών περιοχών. Με την ανάρτηση των δασικών χαρτών αναμένεται η ολοκλήρωση της προσπάθειας. Έπειτα, οι οριστικοί χάρτες θα αποτυπωθούν αυτούσιοι στο κτηματολόγιο. Προβλέπεται υπερδεκαετής χρόνος για να επιλυθούν τα συναφή θέματα. Το ηλεκτρονικό κτηματολόγιο με τις γεωχωρικές πληροφορίες του GIS (ν. 3882/2010), θα απεικονίζουν με πληρότητα τι ανήκει σε ποιόν, ανά την επικράτεια. Αναμφίβολα, η κτηματογράφηση, και πριν από αυτήν, οι δασικοί χάρτες πρέπει να ολοκληρωθούν.
Β. ΤΟ ΠΡΟΒΛΗΜΑ.
Η έλλειψη δασολογίου και κτηματολογίου άθροισαν στρεβλώσεις δεκαετιών. Από την μια, ο θεσμός της χρησικτησίας (1041 και 1045 επ.ΑΚ) επέτρεπε στους ιδιώτες την παραγωγή τίτλων ιδιοκτησίας, δικαιολογημένων και μη. Όμως, η χρησικτησία δεν αντιτάσσεται έναντι του Κράτους και των Ν.Π.Δ.Δ. Από την άλλη, το Ελληνικό Δημόσιο μέσω των δασικών υπηρεσιών προστάτευε την ιδιοκτησία του ταυτόχρονα με το περιβάλλον. Το έκανε με δύο τρόπους. Αφενός επικαλούμενο την δασική βλάστηση και αφετέρου επιστρατεύοντας την δυνατότητά του να νομοθετεί κυριαρχικά. Σύμφωνα με τον ν. 998/1979 κάθε δασική έκταση κατά τεκμήριο ανήκει στο Δημόσιο.
Το θεμελιώδες ερώτημα, τι ανήκει σε ποιον, παρέμενε αναπάντητο ή επισφαλές πάντα σε αυτή την χώρα.
Έτσι, χωρίς νομική τάξη, αποψιλώθηκαν δάση, οικοδομήθηκε άναρχα η χώρα και όσο προχωρούσε η ανάπτυξη τόσο πιο σύνθετα γίνονταν τα προς επίλυση θέματα. Ρέματα και αιγιαλός χωρίς οριοθέτηση, η δημόσια περιουσία αχαρτογράφητη και η ιδιωτική επισφαλής. Έως την συνειδητοποιημένη αντίληψη ότι πρέπει να παύσει η προχειρότητα. Η κλιματική αλλαγή και το επόμενο κύμα ανάπτυξης δεν μπορούν να αντιμετωπιστούν χωρίς ορθή αποτύπωση.
Τώρα που αναρτώνται οι δασικοί χάρτες, ως μνημονιακή υποχρέωση, αναδύεται το πρόβλημα σε όλη του την έκταση. Οι ασφυκτικές προθεσμίες ενστάσεων, το κόστος τοπογραφήσεων και τα ακριβά παράβολα είναι κατακριτέα στο σύνολό τους. Πρέπει άμεσα να αντιμετωπιστούν υπέρ των πολιτών. Ωστόσο, οι πολίτες πρέπει να σπεύσουν να προβάλλουν αντιρρήσεις εμπρόθεσμα
Από την ανάρτηση των δασικών χαρτών δεν θίγονται άμεσα δικαιώματα ιδιοκτησίας. Όμως αυτά επηρεάζονται αποφασιστικά στην επόμενη φάση, λόγω του τεκμηρίου ιδιοκτησίας υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου.
Το πρόβλημα στην Περιφέρεια Κρήτης αναφαίνεται οξύτερο. Η ανάπτυξη και πολιτική των επιδοτήσεων τις τελευταίες δεκαετίες οδήγησε στην εκχέρσωση και φύτευση χιλιάδες στρέμματα χέρσας γης που αποτυπώνεται ως δασική στις αεροφωτογραφίες του 1945 και 1960. Η υπόλοιπη χέρσα έκταση, αντλεί επιδοτήσεις από την Ε.Ε. ως επιλέξιμη βοσκήσιμη. Η επέκταση της οικιστικής ανάπτυξης χωρίς σχέδια πόλεων και η τουριστική δόμηση συμπληρώνει το πρόβλημα. Η νομή του Ελληνικού Δημοσίου περιορίστηκε, ως πραγματική κατάσταση.
Αντίστοιχα, οι αναρτημένοι χάρτες διεκδικούν ως δασικές εκτάσεις, και συνεπώς κατά μαχητό τεκμήριο ιδιοκτησίες του Ελληνικού Δημοσίου, εκατοντάδες χιλιάδες στρέμματα στην Κρήτη. Περίπου σε ποσοστό 63% στα Χανιά, 60% το Ρέθυμνο, 38% στο Ηράκλειο και 50% στο Λασίθι. Εκτάσεις δηλαδή που οικοδομούνται, καλλιεργούνται, βόσκονται και επιδοτούνται για δεκαετίες από ιδιώτες. Συχνά με επισφαλείς ή χωρίς τίτλους ιδιοκτησίας. Οι ανησυχίες, οι διαμαρτυρίες, οι ανασφάλειες, οι επαπειλούμενες ιδιοκτησίες, οι επισφαλείς επιδοτήσεις, τα γενόμενα έξοδα και το πολιτικό κόστος, γιγαντώνουν το πρόβλημα.
Μία νομοθετική πρωτοβουλία νομιμοποίησης των εκχερσώσεων ακυρώθηκε από την ισχυρότατη απόφαση 710/2020 της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ). Αναμένεται δε η κρίση του επί του ν. 4280/2014 για τους αναρτημένους δασικούς χάρτες.
Γ. ΝΟΜΙΚΟ ΠΛΑΙΣΙΟ.
Και τώρα πρέπει να λυθεί το θέμα, διότι στην δημοκρατία δεν υπάρχουν αδιέξοδα. Το ισχύον Σύνταγμα προστατεύει το περιβάλλον (24Σ) και η νομολογία του ΣτΕ αποτελεί θεσμική εγγύηση. Από την άλλη, το Σύνταγμα προστατεύει την ιδιωτική περιουσία (17Σ), ενισχύει την οικονομική ανάπτυξη και αναθέτει στην Κυβέρνηση τον συντονισμό της οικονομικής δραστηριότητας (106 παρ.1Σ). Αναγνωρίζει έτσι την πολλαπλότητα των δρώντων και το σύνθετο του εν γένει πολιτικού διακυβεύματος. Κανένα από τα παραπάνω δικαιώματα δεν μπορεί να θίγεται στον πυρήνα του, σύμφωνα με την αρχή της αναλογικότητας (25παρ.1Σ) που επιλύει τα θέματα συγκρούσεως συνταγματικών δικαιωμάτων.
Το ιδιοκτησιακό που προβάλλει με τους δασικούς χάρτες, πρέπει να επιλυθεί με την προνοητικότητα που δείχθηκε στο θέμα των αυθαιρέτων. Η απροθυμία τέλεσης κατεδαφίσεων, λόγω του όγκου τους και συνεπαγόμενου πολιτικού κόστους, οδήγησε σε λύση σοφή, δεδομένων και των θεσμικών ενοχών. Χωρίς να υποχωρεί η νομιμότητα στον πυρήνα της, δόθηκε η δυνατότητα νομιμοποίησης και τακτοποίησης των αυθαιρέτων για τριάντα έτη με τους νόμους μετά τον ν. 4014/2011.
Αν υπολογίσουμε ότι η πλειονότητα των οικοδομών προ του 2011 είναι σήμερα 30 έως 60 ετών και άνω. Αν επίσης υπολογίσουμε ότι η διάρκεια ζωής του μπετόν είναι περίπου 80 χρόνια. Τότε, αντιλαμβανόμαστε ότι κατά τον χρόνο λήξεως της προθεσμίας του νόμου, η αυθαίρετη οικοδομή θα χρειάζεται είτε κατεδάφιση είτε ανακαίνιση. Οπότε, στον χρόνο εκείνο θα εφαρμοστεί η νομιμότητα στην πληρότητά της.
Προνοητικά μπορεί να λυθεί και το θέμα των ακινήτων που κατέχονται τώρα από ιδιώτες αλλά θα φαίνονται στους οριστικούς δασικούς χάρτες, ως ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου κατά πλειοψηφία.
Η Ελληνική Πολιτεία στο παρελθόν είτε υπό για να αποκαταστήσει τους προσφύγων είτε για να ενισχύσει την παραγωγικότητα των ακτημόνων έπραξε σοφά. Ψήφισε τους νόμους 2967/1954, 3713/1957, 357/1976 και 4061/2012, με τον ίδιο σκοπό, σε κρίσιμες στιγμές του πολιτικού της βίου μετεμφυλιακά, μεταπολιτευτικά και μέσα στην οικονομική κρίση. Με αυτούς τους νόμους, διέθεσε τα ανταλλάξιμα και τα λοιπά ταυτοποιημένα ακίνητά της στους πολίτες, υπηρετώντας το ευρύτερο δημόσιο συμφέρον. Τα έδωσε στους κατέχοντες παραγωγούς και ιδιώτες που τα εκμεταλλεύτηκαν ευεργετικά. Ενίσχυσε έτσι την ενδογενή ανάπτυξη.
Αναπόφευκτα, η αποκρυστάλλωση των δασικών χαρτών και του κτηματολογίου θα αποδώσει στο Ελληνικό Δημόσιο τεράστια περιουσία. Αρχικά λόγω δασικού χαρακτήρα αλλά και για άλλους λόγους. Κυρίως, αδεσποτείας λόγω μετανάστευσης και αστυφιλίας, αβλεψίας αλλά και παραίτησης των αδύναμων και υπερχρεωμένων πολιτών έναντι του Ελληνικού Δημοσίου. Το ίδιο συμβαίνει ήδη στα αστικά ακίνητα που κτηματογραφήθηκαν.
Υπενθυμίζουμε ότι η περιουσία του Ελληνικού Δημοσίου είναι υποθηκευμένη για 99 χρόνια λόγω μνημονιακών υποχρεώσεων και εξωτερικού δανεισμού. Εκποιείται δε ή αξιοποιείται για τον σκοπό αυτό, μέσω της ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε.
Στην περιουσία αυτή θα συμπεριληφθούν, ως δασικά, μεγάλα τμήματα του αμπελουργικού και ελαιοκομικού μητρώου και άλλα βοσκήσιμα που επιδοτούνται. Άλλες φερόμενες δασικές εκτάσεις, στεγάζουν επιχειρηματικές εκμεταλλεύσεις με σοβαρές επενδύσεις κεφαλαίου και εργασίας.
Ως γνωστόν, δεν υπάρχουν τίτλοι ιδιοκτησίας σε μεγάλο τμήμα της επικράτειας και ιδίως στην Περιφέρεια Κρήτης. Η επίκληση της χρησικτησίας και της άτυπης δωρεάς εκ μέρους των πολιτών, δεν τους κατοχυρώνει ακλόνητα. Μετά το δασολόγιο και το κτηματολόγιο, το Ελληνικό Δημόσιο θα τεκμαίρεται ως ιδιοκτήτης τεράστιων εκτάσεων. Τμήματα των οποίων, παλαιόθεν κατέχουν και εκμεταλλεύονται ιδιώτες αγρότες ή επιχειρηματίες. Βέβαια, το μαχητό τεκμήριο ιδιοκτησίας του άρ. 62 του ν. 998/1979 δεν ισχύει στην περίπτωση της Κρήτης. Ωστόσο, ο καθένας που επικαλείται ιδιοκτησία οφείλει και να αποδείξει δικαστικώς τον ισχυρισμό του.
Και τότε θα ορθωθεί το μέγιστο πολιτικό δίλημμα. Αυτό που είναι ήδη ορατό και προκαλεί σοβαρή κοινωνική αναταραχή και ερωτήματα.
Άραγε, αυτή η γη που αποξενώνεται από τους κατέχοντες ιδιώτες θα δοθεί ως εγγύηση στις μνημονιακές υποχρεώσεις της χώρας ή σε αλλογενείς εκμεταλλεύσεις; Είτε η Ελληνική Πολιτεία θα θυμηθεί τον κοινωνικό ρόλο της όπως έκανε με τα παραπάνω νομοθετήματα που ίσχυσαν επί των κυβερνήσεων Καραμανλή και Παπανδρέου από το 1954 ως το 2012;
Δ. ΕΠΙΛΥΣΗ.
Κατά την άποψή μας, η Ελληνική Πολιτεία πρέπει να νομοθετήσει την παραχώρηση των φερομένων ιδιοκτησιών της στους κατέχοντες ακτήμονες και ιδιώτες. Να το κάνει με κριτήρια που αποτυπώνουν την πραγματικότητα μεν, αλλά όχι καταχρηστικά. Κυρίως με εισοδηματικά και κοινωνικά κριτήρια, ισότητας και δικαιοσύνης. Να ληφθούν υπόψιν ως κριτήρια παραχώρησης, το χωροταξικό σχέδιο κάθε περιφέρειας, το περιβάλλον, η βιοποικιλότητα και το τοπίο, το αμπελουργικό και το ελαιοκομικό μητρώο καθώς και οι επιλέξιμες περιοχές του ΟΠΕΚΕΠΕ.
Η αποτύπωση των ιδιοκτησιών διευκολύνει την αυστηρή νομοθετική εποπτεία, όπως στα αυθαίρετα. Οι πολίτες φορολογούνται για τα ακίνητά τους μέσω ΕΝ.Φ.Ι.Α από το 2011. Άρα, ό,τι τους παραχωρηθεί θα υποχρεούνται να το αξιοποιούν και ως φορολογούμενοι.
Στα προαναφερθέντα νομοθετήματα, η Πολιτεία, έθετε κριτήρια παραχώρησης με γνώμονα το δημόσιο συμφέρον. Εξέδιδε παραχωρητήρια στους ιδιώτες με αντάλλαγμα εξαγοράς που κυμαίνονταν από το 1/3 ως τα 2/3 της αντικειμενικής αξίας των ακινήτων και διευκόλυνε την αποπληρωμή με μακροχρόνιες δόσεις. Η αρμοδιότητα έκδοσης παραχωρητηρίων γης παραχωρήθηκε στην τοπική αυτοδιοίκηση με το αρ. 21 του ν. 4061/2012.
Οι ίδιοι οι ωφελούμενοι πολίτες ως φορολογούμενοι και ως εργαζόμενοι θα σηκώσουν το βάρος της ανάπτυξης της χώρας. Η Πολιτεία οφείλει να νομοθετήσει με όρους κοινωνικού και αναπτυξιακού προσανατολισμού που θα επιμερίσουν δίκαια την ωφέλεια. Πιο πριν βέβαια, πρέπει να απαντηθούν τα νομικά θέματα προστασίας περιβάλλοντος.
Συμπερασματικά, το Κράτος πρέπει να δεσμευτεί πολιτικά και να νομοθετήσει την κατά κυριότητα παραχώρηση και την μακροχρόνια μίσθωση των φερομένων ακινήτων του στους καλλιεργητές, στους κτηνοτρόφους και στους επιχειρηματίες, οι οποίοι τα κατέχουν μακροχρόνια και το αποδεικνύουν νομίμως.
Η πολιτική εισήγηση οφείλει να εξειδικευτεί νομοτεχνικά από την εμπειρία και τους θεσμούς του Κράτους Δικαίου. Έτσι, θα διαφυλαχθεί ο πυρήνας της νομιμότητας ταυτόχρονα με μία σπουδαία κοινωνικοπολιτική τομή.
Αυτή η δημοκρατική και ουσιωδώς αναδιανεμητική πρόταση εισηγούμαστε να γίνει δεκτή στον φλέγοντα και επίκαιρο τομέα. Αυτή φρονούμε ότι πρέπει να είναι η πρόταση της Περιφέρειας Κρήτης προς την Ελληνική Πολιτεία στο θέμα των δασικών χαρτών που προκαλεί σοβαρή αναταραχή. Αυτή είναι η προσωπική μου άποψη και κατατίθεται αρμοδίως και δημοσίως.
Ηράκλειο, 16 Μαρτίου 2021
Νίκος Κ. Σκουλάς
Δικηγόρος και Περιφερειακός Σύμβουλος Κρήτης
Μέλος της Επιτροπής Περιβάλλοντος της Περιφέρειας Κρήτης
